Адвокатське бюро "Дементьєв Ян"



Етапи створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).


31.01.2017

Порядок створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) регламентується Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-III від 29.11.2001 року.

Незважаючи на досить чіткі формулювання та логічність викладення тексту, Закон № 2866 не дає відповіді на деякі процедурні питання, ігнорування яких може призвести до негативних правових наслідків, а саме, відмові в реєстрації або скасування реєстрації ОСББ в майбутньому.

Розглянемо детальніше порядок створення ОСББ:

 

1. Створення ініціативної групи.

 

Відповідно до ст. 6 Закону для скликання установчих зборів створюється ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.

 

На перший погляд все зрозуміло, але Закон не діє відповіді на питання:

Який мінімальний склад ініціативної групи, в будинку в якому власникам всіх квартир та нежитлових приміщень є лише дві особи?

Чи має право забудовник, як власник всього будинку створювати ініціативну групу та і взагалі скликати установчі збори?

Такі випадки є одиничними, тим не менш недосконале формулювання норми, хоча і формально, але призводить до порушення права власників на створення ОСББ.

Створення ініціативної групи відбувається шляхом складення протоколу.

 

2. Отримання інформації про власників всіх житлових і нежитлових приміщень.

 

Отримати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир можливо декількома шляхами:

Платно:

Отримати в електронні витяги на кожне окреме приміщення в будинку на сайті https://kap.minjust.gov.ua/

Безоплатно:

Реалізувати своє право передбачене ст.6 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» на безоплатне отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Обійти всіх сусідів.

 

3. Направлення повідомлень про проведення установчих зборів.

 

В повідомлення про проведення установчих зборів зазначається з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

Повідомлення вручається  кожному співвласнику під розписку або надсилається шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом).

 

4. Проведення установчих зборів.

 

Проведення установчих зборів є основним етапом створення ОСББ. Для спрощення процедури проведення установчих зборів, рекомендуємо ініціативній групі заздалегідь виконати наступні дії:

Скласти реєстр співвласників із зазначенням площі квартири/нежитлового приміщення та даних про право власності.

Порахувати загальну площу житлових та нежитлових приміщень.

Підготувати проект Статуту ОСББ.

Скласти проект протоколу установчих зборів.

Попередньо узгодити кандидатури членів правління та ревізійної комісії ОСББ.

 Відповідно до Закону № 2866 кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість  голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або  нежитлового  приміщення  співвласника  у загальній площі всіх квартир  та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Рішення  вважається  прийнятим,  якщо  за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

 Тобто, Закон не ставить в залежність проведення установчих зборів від присутності всіх співвласників будинку. Відповідно до ст. 6 Закону № 2866 Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування  співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання "так" або "ні", особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.

Установчі  документи  об’єднання  (Статут, протокол установчих зборів) підписує  голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.

 У випадку прийняття рішення більшістю голосів про створення ОСББ залишається останній крок – державна реєстрація ОСББ.

 

5. Державна реєстрація ОСББ.

 

Державна  реєстрація  об'єднання  (асоціації)  проводиться  у порядку,  встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.

Для державної реєстрації ОСББ подається наступний пакет документів:

Заява про державну реєстрацію створення юридичної особи.

Оригінал протоколу установчих зборів.

Примірник статуту ОСББ.

 Документ про сплату адміністративного збору.

Оригінал протоколу про обрання голови правління ОСББ.

 

Проблемні питання реєстрації ОСББ

 

Оскільки законодавством регламентується загальний порядок створення ОСББ, на практиці у співвласників виникає ряд питань, пов’язаних з реєстрацією об’єднання.

Серед них:

Чи мають право власники паркомісць голосувати на установчих зборах об’єднання?

Чи необхідно нотаріально засвідчувати підписи на статуті ОСББ та протоколі установчих зборів?

Яким чином вирахувати частки співвласників при голосуванні?

Чи можливо передбачити інший порядок голосування на установчих зборах?

Як правильно скласти статут ОСББ для отримання статусу неприбуткової організації

 

Це далеко не весь перелік проблемних питань, які можуть виникнути лише тільки в процесі реєстрації ОСББ.

 

Для впевненості у своїх діях та уникнення негативних наслідків перед початком проведення установчих зборів  реєстрації ОСББ, рекомендуємо завчасно звернутися за консультацію до спеціалістів у даній галузі.

Адвокат Дементьєв Ян

+38 (063) 396 58 68


 




Про адвокатське бюро "Дементьєв Ян"

Адвокатське бюро "Дементьєв Ян" забезпечує надійний та ефективний захист прав та інтересів юридичних і фізичних осіб на всій території України. Кваліфікація та досвід колективу дозволяє вирішувати проблеми та задачі різного рівня складності.

Основними принципами діяльності Адвокатського бюро "Дементьєв Ян" є:
- повага до клієнта;
- виключення шаблонізованого підходу до проблеми;
- вивчення всіх нюансів проблеми;
- надання кваліфікованої правової допомоги;
- безумовність адвкокатської таємниці;
- відповідальність за результат.